マンション投資 物件の限界
心斎橋地域にある御堂筋は、銀座の三倍もの長さがあるので、「国内外の人々を惹きつける魅力的なコンテンツを付加すれば、世界有数のストリートになる可能性を持っている」と地元では言われています。
二〇一〇年の、アジアを中心とする観光ビッグバンを見据えているのでしょしかし、皮肉なことに一本、道が異なっても、老舗の多い心斎橋筋は冷えきってます。
あのあたりの地価は、長期的に見ると低迷する可能性がありますね。
老舗が苦しいというのは銀座も同じです。
海外のブランドショップが土地を買いあさる一方で、老舗はどんどん減っていく。
日本が不景気になったときに海外のブランドショップが撤退したとしたらどうなるでしょう。
銀座が廃墟みたいになってしまいますよ。
博多駅周辺の地価上昇をもたらしたもの福岡も活気がありますね。
博多駅周辺の地価が上昇しました。
この原因も、同じく、需給バランスの改善と考えていいでしょう。
ここは東南アジアとの工業生産品輸出入の窓口地域として、倉庫や流通拠点などの需要が高まっています。
二〇〇四年三月に九州新幹線が部分開通し、福岡市と九州主要都市との移動時間が短縮されました。
九州新幹線の全線開通（博多−鹿児島中央）は二〇一〇年度以降ですが、これによって九州各地のビジネス機能が福岡市に一極集中する傾向がさらに強まると予想されます。
二〇〇四年の基準地価で見ると、大分市や宮崎市など、九州の他都市には下落幅が拡大した例が多く、福岡市の「独り勝ち」がはっきりしてきました。
九州は、国内の半導体生産では三割近くを占め、シリコンアイランドと呼ばれていますが、なかでもヤフードームに隣接する博多湾沿いの百道浜地区には、ＮＥＣ、日立製作所、松下電器産業、ソニーなど、大手のＩＴ関連企業が顔をそろえています。
百道浜地区は、大手関連企業のほか地場のベンチャー企業など一一〇社が拠点を構え、六〇〇〇人近くが勤務している。
半導体設計開発拠点として、アジアでの地位が高まれば、さらなる魅力アップも期待できそうな地域です。
何かと話題の名古屋は地価でも活況あとは何といっても名古屋でしょう。
名古屋駅前にトヨタ自動車が毎日新聞と大型ビルを建てることによって、周辺地域が活性化しています。
商業地で全国で最も上昇率が高かったのは名古屋市中村区名駅四丁目の「第三堀内ビル」の調査地点で、一四・八％上昇しました。
以下、全国七位までを名古屋市中心部が占め、いずれも一〇％を超えています。
中部国際空港や愛知万国博覧会が開催されるのも、地価が上昇する要因になっています。
これはあとに述べる都市の基盤整備のほうに入るのかもしれませんが中部国際空港は、名古屋中心部へのアクセスが特急で約三〇分と近接していますし、利便性の高さからトヨタの海外営業本部が移転を決めています。
国際空港は、グローバルな地域戦略のなかで、重要度を増していますからね。
民間主導で、地域エゴよりも空港機能を優先したハブ（拠点）空港づくりを進める中部国際空港は、地域内での役割分担が不明瞭な成田空港や関空に比べて、ハブ空港としての競争力を維持する可能性が高いでしょう。
このことは今後の地価に好影響を与えそうです。
都市基盤整備による値上がりの原因のもう一つが、先ほどもちらりと申し上げましたが、「都市基盤整備による値上がり」です。
それはどういうものですか？基本的には、電車の駅、高速道路の入り口、大規模ビル、複合大型商業施設、遊園地などがつくられたために、その結果として周辺の地価が上がることをいいます。
たとえば丸の内界隈の地価上昇の原因は再開発によるものです。
その中心は丸ビルですよね。
東京駅のほぼ正面、駅前広場を挟んだ丸の内の一角に、二〇〇二年八月、地上三七階、地下四階、高さ一八〇メートルの丸ビルが完成しました。
今年の公示地価を見ても、住宅地、商業地を含め全国で最も地価が高かったのがこの丸ビルで、四年連続。
前年比四・八％増の一平方メートル当たり二二〇〇万円でした。
１地価上昇ムードに楽観的になってはいけない従来型のオフィスビルとは違い、おしゃれなレストランやブティックがずらりと店舗を構え、ショッピングを楽しむＯＬや婦人の姿が目立つようになりました。
さらに二〇〇四年九月には、丸ビルから約二〇〇メートル北寄りの旧国鉄本社ビル跡地に、地上二八階、地下四階、高さヱハ○メートルの「丸の内オアゾ」がオープンしました。
ここにはオフィス部分だけでなくホテルや大型書店とともに、飲食店などが並んでいて、サラリーマン臭かった街が次第におしゃれな雰囲気になってきました。
六本木の再開発はもっとわかりやすい。
東京メトロ南北線、都営地下鉄大江戸線という地下鉄の駅ができ、六本木ヒルズや防衛庁跡地が再開発されています。
森ビルのオフィス延床面積三八万平方メートルというのは国内最大級で、テレビ朝日が主要テナントのほか、映画館や、オフィスビルの上層には美術館も入っています。
品川には新幹線が止まるようになったし、駅東地区が再開発されています。
品川駅東側では、いくつかの本社が集結する大規模開発が進んでいます。
汐留には国鉄跡地の再開発による電通本社ビル、汐留シティセンターをはじめとする多数の大型ビル群ができはじめ、メディア企業の本社が移転集約されています。
このように、丸の内、六本木、品川、汐留は、都市の基盤整備をしたために値上がりしたのです。
設備投資をして、環境をよくして、便利になったら、土地は黙っていても上がります。
大型ビルが建設されて集客力が高まり、鉄道の駅ができて利便性が上がれば、周辺では小売店の売上げが増すのはあたりまえです。
つまり、投資利回りが上がるのです。
そういわれればそうですね。
基盤整備は地価下落を抑える一時的なカンフル剤に過ぎないたとえば最寄りの駅から「車で二〇分、バス路線もない」場所に土地を持っていたとしましょう。
ある時、その土地の直近に大規模な郊外スーパーとシネマコンプレックスが建てられて、集客力が大きくアップしました。
それに加えて最寄り駅と直結のバス路線も新設されたとしましょう。
そうなれば、そのために、それまで坪二〇万円だった地価が四〇万円に値上がりしてもおかしくありません。
条件がよくなったために値上がりするのは、あたりまえのことです。
基盤整備をすると、地価は理論値を超えて上がりますからね。
逆にいえば、もしこのような投資が行なわれなければ、需要不足の際には、地価下落に歯止めがかからなかったともいえます。
そうです。
ということは、基盤整備は地価下落を抑える一時的なカンフル剤に過ぎないということなのでしょうか？はっきりいえばそうです。
クスリの効き目が切れたら、同じ地域のほかの土地と同じ値動きになります。
今後さらなる基盤整備がなければ、継続的な値上がりはまず無理でしょう。
ちょっと待ってください、そうすると六本木や汐留の地価はどうなってしまうのでしょう。
六本木にしても汐留にしても大型投資が行なわれ、それによって地域の構造変化が起こった結果の地価上昇でした。
こうした現象について私は、二つのことがいえると思います。
一つは、範囲が限定されるということ。
もう一つは、一過性のものになりやすいということ。
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